房地产论文 房地产论文15篇

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房地产论文15篇

　　无论是身处学校还是步入社会，大家或多或少都会接触过论文吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。相信写论文是一个让许多人都头痛的问题，以下是小编为大家整理的房地产论文，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房地产论文1

　　摘要：房地产开发项目的设计管理涉及项目开发和产品设计的各个关键环节，其工作是贯穿始终的，合理的设计管理对方案设计、质量管理以及成本管理都有很大促进作用，在房地产项目开发周期中占据至关重要的地位。

　　关键词：房地产；设计管理；措施

　　1房产项目设计管理的指导意义与重要价值

　　说到设计管理，传统的理解就是根据地块的规划要点和营销的项目定位报告，来给设计单位下达委托或进行设计招标，确定设计单位后，要求设计单位按照合同要求，进行方案设计、扩初设计直至完成施工图设计，施工图设计完成了，设计管理工作就剩后期的设计变更管理服务了，但我们知道项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。这就意味着房地产项目的设计管理工作，必须贯穿始终，它对一个项目的成败具有重要的价值和特殊的意义。设计管理部门通过对国家规范、政策以及当地政府政策的全面掌控，把控好技术管理关的同时，加强对设计合同的管理，降低项目实际支出成本，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益最大化。下面我们就根据房地产开发的每一个阶段来探究一下设计管理的内容以及相应的管理措施。

　　2房地产开发不同阶段的设计管理措施探究

　　2.1前期拿地阶段

　　这个阶段首先有一系列的注意事项：当地生活习惯、日照要求；基地地形/基地地质和地下水文情况；开挖回填土情况；政府规划或倾向建筑风格；周边市政、公建配套；当地部品材料、苗木情况调研；地方规范（如节能标准/抗震标准/人防标准等）以及当地的一些习惯做法。这个阶段设计管理还只是辅助作用，其主要工作就是设计研究，提供拿地的强排概念方案供营销部门进行初步的市场定位以及成本部门对总体的目标成本进行初步测算。

　　2.2方案设计阶段

　　方案阶段随着设计工作的展开，设计管理开始成为主角，目的就是要求项目设计人员结合成本控制人员按技术经济分析方法和价值工程原理以及美观度、合理性角度来选择最佳设计方案。通过设计任务书从设计、工程，销售等多角度把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程，作为设计管理人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。设计管理组织者还必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，采取一些规避措施，防患于未然，设计管理部门在这个阶段应加强与其他部门的沟通与协调，明确项目定位和发展模式，提高产品开发能力，加强对设计师的管理。

　　2.3初步设计阶段

　　本阶段控制内容主要为设计任务书、限额设计、建筑、景观、室内、定板定样、综合管线、概算等；设计任务书主要是应对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。具体原则是：“技术先进，安全适用，经济合理，确保质量”。这个阶段在建筑设计总体、指标等都已明确的前提下，就要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，引导设计院进行多方案比较并采用最优化、最合理的结构方案来降低工程的结构成本；以及对于强弱电（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）确定具体电气设计技术经济指标。在本阶段设计管理部门要配合项目发展部、设计顾问完成主材的材料调研、材料清单编制及主要材料初步定样。在初步设计阶段进行建筑材料研究是为了深化方案设计、把控方案效果尽可能真实反映到最终的建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。

　　2.4施工图设计阶段

　　本阶段最重要的任务就是要完成该项目可供报建及施工的图纸。房地产开发企业一般都会聘请专业设计顾问进行设计优化，各专业工程师精通目前设计单位采用的施工图软件，具有建筑工程设计优化资质和能力，能有效的帮助开发企业进行设计投资控制。设计管理部门要对图纸进行严格管理，结合公司的相关规定，采取奖励方案，对设计图纸进行质量定量评估，并在施工过程中，根据工程进度，对设计图纸进行分期评审。这个阶段在各专业图纸均已成熟，通过审图并准备实施的情况下，就需要完成建筑材料最终研究成果，按照结构材料、外立面材料、室内材料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项，分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明。同时成本部门应尽快提供预算并结合整体成本控制提醒设计管理人员超成本注意事项。

　　2.5施工现场配合阶段

　　本阶段设计管理的主要工作就是配合现场施工以及设计变更控制：由于在设计阶段受到外部条件的限制，如工程地质、设备材料的供应、物资采购、供应价格的变化，以及人们主观认识的局限性，往往会造成施工过程中的局部变更，由此会引起对己确认造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。至于涉及到建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案的重大变更时，就应进行严格控制和审核。因此，要加强设计变更的管理和建立相应的制度，防止不合理的设计变更造成工程造价的提高；对影响工程造价的重大设计变更，要用先算账，后变更的办法解决，以使工程造价得到有效控制。

　　2.6后期竣工阶段的优化总结

　　随着计算机联网的普及，可以由造价工程师牵头、结合设计管理各专业技术人员、经济人员可以通过互联网跨地区、跨省进行技术交流、互通信息、全面了解建筑市场，实行网络化投资管理，并建立集团标准化材料库。总结公司已有优秀项目并在此基础上加以深化完善后形成系列产品。

　　3贯穿始终的技术管理，合同管理和责任管理

　　前面我们分析了在房地产开发的不同阶段，设计管理的主要任务和相应措施，综合而言，设计管理无外乎技术管理、合同管理和责任管理这三方面：技术管理就是个各专业技术管理人员，及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，从而有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量，并在现场施工阶段加强设计变更流程管理。合同管理是甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪，在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。合同管理中还有一个重要环节是设计周期的时间管理，在房地产项目设计管理阶段，要防止发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。责任管理方面需要制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图，确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。

　　4结论

　　总之，在房地产项目设计管理，根据不同阶段，采取不同措施，严格把控技术管理、合同管理、责任管理等方面的问题，才能保障工程项目每一阶段的各项任务顺利执行。

　　参考文献

　　[1]张闽强.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].福建建材，20xx，01：115~116.

　　[2]王辛乾.房地产开发项目设计与变更管理方式研究[J].北方经贸，20xx，05：135~136.

　　[3]殷飞.浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建材与装饰，20xx，18：141~142.

　　[4]招志凌.房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理，20xx，09：46~48.

房地产论文2

　　【摘 要】近年来，房地产行业发展迅速，并逐渐成为我国经济的支柱产业。而房地产行业在飞速发展的同时，也发生了很大的变化。随着我国房地产行业逐渐的深入推进市场化时，也为我国人民群众的生活水平以及居民居住条件的提高都有很大贡献。房地产行业市场化的推进，也为地方政府增加了财政收入，对地方经济的发展都有很大促进作用。但是房地产经济管理却存在着很多问题，本文根据我国房地产经济管理中的问题，提出相关地解决策略，以提升我国房地产行业的经济管理水平，促进此行业的健康发展。

　　【关键词】房地产经纪管理；问题；解决对策

　　一、引言

　　房地产经纪管理，意思是在一定数量的商品房内，对这些商品房所支出的费用，进而管理这些费用，并以成本项目对这些费用进行分类和分配。对这些费用进行管理分类的目的就是对房地产开发项目的所用的成本和房地产项目投入所用的总成本进行有效的管理。房地产的经济管理中有许多问题，没有颁布相关的扶持政策、管理的目标不确定、管理机制也不完善等，将房地产经济管理中存在的问题进行妥善解决，才是房地产行业所要关注的重要话题。

　　二、我国房地产经济管理现状

　　1.对于我国的房地产行业，我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策，也对房地产行业的管理控制进行了加强，然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用，这些政策完全解决不了房地产行业中问题，却一定程度上提高了商品房的房价。

　　2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的持续上升，带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高，这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。

　　3.从当前的发展形势来看，房地产行业在未来几年还是有很好的发展前景的。而在20xx年经济危机后，国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式，以投资、出口的形式来扩大内需，而我国同时出台了一些促进消费的政策，使商品房的房價进一步提升。

　　而我国在今后的推动城镇化发展的进程时，房地产行业一定会快速发展，房价也会逐渐稳定上升。

　　三、房地产经济管理中存在的问题

　　1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制

　　拥有一个完善的房地产管理机制，才会使房地产市场更加规范，促进房地产行业的健康发展。即使我国颁布了关于房地产经济管理方面的政策，然而这些政策却没有实际的效果，缺少一个完善的市场监督机制来保证这些政策能够贯彻落实。随着我国商品房房价的不断上涨，许多房地产开发商都发现其中的商机，因此对房地产行业的投资不断加大。另外，我国依然有很多购房投机者，它们进一步拉高了房产价格，且价格已经产出了消费者的购买能力。这些购房投机者没有严格按照我国颁布的相关房地产的政策，使得这些政策无法正常落实，政策成为了一种形式，在没有完善的管理机制下，我国房地产行业的经济管理必然会存在一些漏洞。

　　2.管理目标不确定，没有长期的政策

　　我国房地产经济管理的相关政策中，并没有连续的政策扶持，从而使目标的管理不确定。通常情况下，我国将遏制房地产的市场需求来当做市场管理的目标。而现在，我国对于房地长试产出现的问题还不能从本质认知，因此，在这些政策颁布后并没有针对性，对房地产的经济管理也就起不到实际作用。而国家颁布的一些长期政策与短期政策存在一些矛盾，使房地产经济管理的效果降低很多。房地产相关的政策由于其没有连续性，使得房地产经济的秩序得不到规范，一些购房投机者趁虚而入，严重制约了房地产行业的发展。比如房产税的税收政策以及经济适用房政策等政策的落实时，都表明了我国房地产经济管理没有一个连续的政策，管理目标也不准确。

　　3.缺少完善的法律法规体系

　　与国内房地产行业相比，国外房地产行业拥有一套比较完善的法律法规体系，促使房地产行业经济管理政策可以有效贯彻落实。然而，我国的房地产行业的发展并不成熟，没有制定一套完善的法律法规来对房产经济管理进行规范化。房地产经济管理在房地产行业中，贯穿了整个房地产的建设、开发、交易以及后期管理等各个时期，我国还没有相关的法律法规贯穿于房地产行业的各个阶段。另外，我国颁布的相关法律法规，并不能顺应房地产行业的发展速度，从而架空了这些法律法规。

　　四、针对房地产经济管理中存在的问题提出相关解决策略

　　1.建立完整的管理机制

　　对于我国的房地产市场混乱的状况，可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制，政府要要发挥出应有的作用，汲取国外先进的房地产经济管理的经验，然后国家制定一个完善合理的制度。

　　2.建立连续的房地产政策

　　我国的房地产行业发展还不成熟，只有制定连续的房地产政策，才能促使房地产行业的有序进行，以防房地产行业出现混乱，保证房地产行业的健康发展。另外，还要制定长远的计划，明确房地产经济管理的目标，争取引导居民住房消费。

　　五、总结

　　由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目，要想把房地产经济管理做好，就要制定完善的管理机制，确定管理目标，制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系，只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范，避免投机者钻空子，故意抬高房价，保证房地产行业的健康发展。

　　参考文献：

　　[1]董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息，20xx，（09）.

　　[2]张嵩.我国房地产企业市场竞争策略研究[J].中国商界（下半月），20xx，（02）.

　　[3]徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。

房地产论文3

　　摘要：自从国家全面实行“营改增”税法政策以来，增值税方面发生了很大的变化，同时在会计实务中也遇到了一些新问题，对于某些规定由于缺乏总局税法解释，各人理解不一，在实际工作中都感到很困惑。即：投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣问题。本文结合会计制度、会计准则和税法相关政策，进行详尽分析研究，并提出建议，希望以此促进形成共识，也有利于促进国家进一步完善相关税法政策。

　　关键词：投资性房地产；增值税；进项税额；一次性抵扣；分期抵扣

　　一、相关政策法规

　　国家为了促进社会经济的发展，给企业减少税负和扩大增值税的征收范围，从20xx年5月1日起，在全国范围内全面开始实行营改增政策，所有的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等以前是营业税纳税人的，现在全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。为了便于营改增政策的顺利实施，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，即国家税务总局公告20xx年第15号，公告第二条规定,“增值税一般纳税人自20xx年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及20xx年5月1日后发生的不动产在建工程，其增值税进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在实务中产生歧义的，是对公告中第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”的理解差异很大，对此规定的不同理解，是引起“投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣”的直接原因。

　　二、投资性房地产增值税进项税额需分期抵扣的观点分析

　　持“投资性房地产增值税进项税额分期抵扣”观点的人认为，15号公告第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”，需从“会计制度”和“固定资产”两个方面来考虑。

　　1.《企业会计制度》中没有“投资性房地产”这个科目，在会计准则中才设置了“投资性房地产”这个科目，15号公告应该是从“会计制度”的角度讲的，“投资性房地产”符合“使用期限超过1年的房屋建筑”这个条件，故会计制度中的固定资产应包括“投资性房地产”在内，所以取得投资性房地产发生的进项税额应分2年期限进行抵扣。

　　2.15号公告第十一条规定，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。“应交税金”科目是会计制度中的会计科目，而在会计准则中设置的是“应交税费”科目。

　　3.15号公告中规定，“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”其中并没有列举“投资性房地产”这个项目，因此企业取得投资性房地产发生进项税额应分2年期限抵扣。从以上三点看，笔者认为这种理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但没有反映出税收优惠政策的本意，更无权威性依据，不能令人信服。

　　三、投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣的观点分析

　　持“投资性房地产增值税进项税额一次全额性抵扣”观点的人认为：

　　1.为了适应时代发展和规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露等情况，财政部专门制定了《企业会计准则第3号-投资性房地产》。其中第二条规定，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或是两者兼有而持有的房地产。”此项规定指明了取得投资性房地产的目的是租赁出去来赚取租金，或者是使其资本增值。而企业取得“固定资产”的目的一般是为了生产经营的需要，而不是为了赚取租金或是资本增值，目的不同，性质不同，它们的用途和范围也不同，由此可知，“投资性房地产”与“固定资产”是两个不同的概念，必须严格正确区分，在实务中应分别列示且各自独立核算，所以“投资性房地产”不属于15号公告中的“固定资产”的范畴。

　　2.对于《企业会计制度》（财会[20xx]25号），虽然目前还没有明文规定作废，但是现在应该已经没有企业执行《企业会计制度》，现在的企业不是执行《小企业会计准则》，就是执行《企业会计准则》。笔者曾经给财政部打电话询问是否还可以执行《企业会计制度》，财政部人员讲，已经不能执行了，现在的财务报表都必须按会计准则来上报。所以《企业会计制度》已经名存实亡。因此在实务中属于投资性房地产范畴的，应该计入“投资性房地产”科目,按照投资性房地产准则进行会计核算，而不计入“固定资产”科目按固定资产准则核算，投资性房地产不是15号公告所规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其在购进时的进项税可以一次性全额抵扣。

　　3.总局之所以在15号文中强调必须是“在会计制度上按固定资产核算”的不动产，是因为原来增值税中“固定资产”的进项税抵扣是不包括不动产的，现在实行“营改增”涉及到不动产也可以抵扣进项税额，而不动产既包括属于固定资产的不动产，也包括不属于固定资产的不动产，只是明确一下按固定资产核算的不动产。

　　4.由于对此项规定的不同理解，内蒙古国税局在《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二（不动产部分）》第十一条明确：“20xx年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。”此项解答明文指出“投资性房地产”的进项税额可以一次全额抵扣。这个解答是对此项规定的具有一定权威性的解释。综合上述四点分析，笔者认为，这个理解符合出台政策惠民的原意，还有权威性解答，此观点应该是正确的。

　　四、结论与建议

　　通过对上面两种观点的不同分析比较，笔者支持“一次性全额抵扣”的观点。虽然总局并没有明确“投资性房地产”是否属于15号公告规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，但内蒙古自治区国税局对此规定进行的权威性解答有很大的参考指导作用。另外，笔者认为，15号公告中所规定“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其中的“会计制度”并不是专指《企业会计制度》（财会[20xx]25号），而是泛泛讲的会计方面的相关制度规定而已，重点强调“按固定资产核算的不动产”。并且，从营改增政策的制定初衷来说，国家是想扩大税收优惠政策，给企业减轻税负，促进经济发展，因此笔者认为：投资性房地产增值税进项税额应该一次性全额抵扣。

　　1.在国家税务总局还没有就此事出台相关文件之前，会计们最好按“投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣”的方法去做。因为这是由于税法规定不清晰造成的，各种理解均可接受，所以，采取一次性全额抵扣方法对企业最有利，假如总局出台文件不允许一次性抵扣（笔者认为这种可能性很小），那么把以前已经抵扣而不允许抵扣部分，做“进项税额转出”即可。

　　2.国家税务总局应该尽快出台文件，对15号公告中的“会计制度上按固定资产核算的不动产”加以明确，完善税收政策，使广大会计工作者不再有异议，不再浪费时间做无谓的争论。

　　参考文献:

　　[1]财政部、国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.财税[20xx]36号，20xx-03-23.

　　[2]国家税务总局.关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告.国家税务总局公告20xx年第15号，20xx-03-31.

　　[3]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，20xx.

房地产论文4

　　摘要：随着我国经济的快速发展，人均物质生活水平显著提高，相应的对居住环境提出了更高的要求，为房地产行业发展带来了更大的空间。我国房地产业由于自身特性，具有带动上下游产业链和增加就业的重要作用，尤其是房地产企业缴纳的营业税和所得税，成为当地税收的财政的主要来源，有助于当地政府各项业务有序开展。但是由于当前激烈的市场竞争中，房地产开发企业税收同样面临着不同程度上的税收风险，这就需要加强税收风险管理，通过专业化、精细化税收管理，增加地方税收收入。由此，本文主要就房地产开发企业税收风险管理问题展开分析，结合实际情况，就其中存在的问题，寻求合理的应对措施。

　　关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入

　　房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府的财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。

　　一、房地产开发企业税收管理现状

　　（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售代理等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。

　　（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。

　　（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。

　　（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。

　　二、房地产开发企业税收风险应对措施

　　（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。

　　（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。

　　（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。

　　（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。

　　（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。

　　三、结论

　　综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府的财政的主要来源，为了能够保证政府的财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。

　　参考文献：

　　[1]秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学,20xx.

　　[2]张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究———以房地产开发企业为例[D].云南财经大学,20xx.

　　[3]张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学,20xx.

　　[4]宋晶晶.商业银行的房地产信贷风险分析[D].中国人民大学,20xx.

　　[5]贾敬芝.加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究[D].内蒙古大学,20xx.

房地产论文5

　　成本管理是众多企业极为关注的课题，因为这会对企业日后的经营方向及对策有着莫大的关系，而房地产企业的成本管理就是其中一个至关重要的环节，对企业的发展有着极其深远的作用。

　　前言

　　企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大，关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。

　　1企业要实行成本管理的意义

　　1.1成本管理是保护股东权益的重要手段

　　企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。

　　1.2成本分析是成本控制的基础

　　古谚语提到“种瓜得瓜种豆得豆”，有付出才有回报。企业同样如此，成本是企业产生利润的必要条件。成本管理贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管理提供的基础数据是无法完成的。

　　1.3成本管理是提高企业竞争力的有力保证

　　成本管理不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产並链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共贏以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管理制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管理制度合理调整，最终成为淘汰者。

　　2房地产项目成本管理的几个阶段

　　2.1项目投资阶段的成本管理

　　对于房地产企业来讲，项目投资是成本管理的首要环节。每个房地产公司在投资之前都会有一系列的分析，既包括企业自身的因素，例如企业自身的投资能力、实施能力等等同时也需要对项目自身进行分析，例如项目开发的必要性、优越性、项目的利润回报率等等。另外，还有一个因素是不得不考虑的，那就是当地政府的相关房地产调控政策，选择建设符合大众要求和市场要求的房地产项目筹划阶段的成本控制，也是我们通常所说的项目决策阶段的成本控制，此阶段的工作需要大量的市场调研数据，只有准确的数据才能获得更全面投资评估。这一阶段的成本控制水平会直接影响项目的最终回报情况。这就类似于做一件事情先要找对方向，如果方向错了，之后投入的越多损失越大。这一阶段项目决策需要各部门人员的共同分析，房地产开发商要从项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等进行考察；企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析；数据分析人员要立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。这就进入项目规划设计阶段的成本管理。

　　2.2项目规划设计阶段的成本管理

　　项目规划设计阶段是对投资项目进行必要的设计，以确保后期项目的顺利施行。此阶段的成本管理主要目的是降低规划设计阶段的企业成本，包括设计规划人员的人工费、材料费、设备维护费，另外还可以降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。此阶段一般是房地产公司自行设计，考虑到个人容易受思维定势的影响，适当的引入招标制度是一个不错的选择，这样可以得到最优化的设计规划方案，同时可以极大程度的节约房地产公司的企业成本。项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，必须要合理科学的进行项目设计，否则就会造成投资成本过高、建设周期更长、回收资金更慢，最终影响项目工程的经济效益最大化。所以，房地产开发商都会对项目设计进行周密细致的分析，确保成本管理有效实现。

　　2.3项目施工阶段的成本管理

　　房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节，是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本，找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究，施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析：

　　2.3.1企业在施工前，要审查好施工组织设计

　　这项工作看似对成本管理没有什么帮助，其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务，同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等，这些方面如果可以约定好，对后期的工程施工会起到极大的推动作用，避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管理。

　　2.3.2物资采购方面要做到比价

　　物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关，同时对不同的'供应商进行此价。这样才能做到物美价廉，保证质量的同时降低成本。

　　2.3.3严格管理工程变更

　　工程出现变更必然会造成预算成本的增加，所以应尽可能的避免工程变更，这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图，管理好设计图纸和施工图纸。

　　2.3.4加强管理相关合同，做到有章可循

　　这样可以避免以后的工程索赔等经济纠纷等隐患的出现。这样也可以为项目结算阶段的成本管理提供相关的保障。

　　2.4引入价值链管理理念，树立房地产企业战略成本管理思想

　　房地产行业是典型的资金密集型行业，项目实施离不开资金流转。传统项目开发过程中，资金预算往往根据工程预算结合进度节点安排使用计划，在实际操作中还会脱离预算被动支付，超预算付款经常发生。引入价值链管理，房地产企业为了提高对消费者（业主）提供满意的产品和售后服务质量，将围绕项目开发的上下游相关单位都纳入管理和服务的对象，制定和提供与企业品牌和项目开发策略相匹配的相关的管理、技术、质量、安全等标准，确保项目周期内任何一个阶段、任何一个单位都能采用统一的管理、技术和服务标准，严格执行并得到有效控制，最终满足消费者的需求。

　　3结语

　　综上所述，成本管理对于企业而言有着非常重大的意义，为了保障企业的经济效益，促进企业决策的科学化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

房地产论文6

　　摘要：宏观经济形势看好、产业地位不断提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展的外部环境真实写照。在此宏观背景之下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要实施调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。

　　关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策

　　近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。

　　一、房地产开发企业规模及投融资现状

　　(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从20xx年年末的2.73万家增至20xx年年末8.75万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。

　　(二)政策变化催生新的市场游戏规则从20xx年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。

　　二、房地产开发企业投融资面临的问题

　　(一)房地产投融资的贷款形式单一

　　众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。

　　(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系

　　目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的。

　　(三)资金的核算缺乏科学性

　　多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。

　　三、房地产开发企业投融资的解决办法

　　由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。

　　(一)寻求企业的合伙制

　　寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。20xx年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。

　　(二)增加融资方式

　　1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。

　　2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。

　　3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。

　　四、结束语

　　从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。

　　参考文献:

　　[1]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，20xx(06):7-8.

　　[2]秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，20xx(07):8-9.

房地产论文7

　　摘要：资金管理是财务管理中的一项重要内容，对于房地产企业而言资金管理的优良对于其的经营发展具有重要的影响作用。本文以此为切入点就房地产企业资金管理的必要性、当前房地产企业资金管理中所存在的问题及相应的改善对策这几方面的内容进行相关的论述。

　　关键词：资金管理；房产企业；改善对策

　　近些年房地产企业发展快速，并对我国的国民经济带来了重要的影响作用，于此同时相应的问题也随之出现了。而近些年房地产企业发展已进入饱和状态，管理中的相应问题被进一步的凸显了出来，其中资金管理问题尤为明显。进而相关的学者认为当前有必要就房地产企业的资金管理问题进行深入的更为细致化的研究，从而找出其中所存在的问题，以有针对性的来对房地产企业资金管理问题进行解决。进而来提升房地产企业内部的资金管理，强化房地产企业在市场中的竞争力，为其长远的、稳定化的发展提供更为有利的支持。

　　一、对房地产企业进行资金管理的必要性

　　房地产企业因自身企业性质原因，在经营的过程中需要大量的资金作为运营的保障。一旦在这一过程中发生资金链断裂情况，那么势必将会对企业的整体运营带来负面的影响作用。就当前市场内房地产企业运营情况来看，其中一些中小型的房地产企业因为资金链的断裂而陷入危机，一些甚至因此而倒闭。而房地产企业的资金管理则是对资金运用的一种合理化、科学管理，可有效的避免资金管理不当而对房地产企业经营所带来的负面影响。因而就这一角度而言，当前对房地产企业进行资金管理是非常有必要的一件事。

　　二、房地产企业中资金管理方面所存在的问题

　　(一)资金预算管理方面

　　资金管理预算是房地产企业资金管理中非常重要的一项内容，做好资金的预算管理对于资金的整体规划、后期的资金管理具有支持性的作用。遗憾的是在当前的房地产资金管理中，资金预算工作尚存在一定的问题，其中包括负责经营、资金来源单一等。

　　(二)资金结算管理方面

　　另外，在当前的房地产资金管理中还存在有一个问题为资金结算问题。因房地产企业行业性质，企业在经营期间项目会横跨省市。为了方便日常的运营，各项目会设立独立的银行账户。该情况的存在引发了资金结算时的分散问题，直至集团无法及时的、全面的、准确的了解到当前资金的结算管理问题，最终会影响到房地产企业资金的循环利用。此外，应收账款的回收不及时导致资金占用率高，融资不理。

　　(三)企业人员资金管理意识薄弱

　　当前很多房地产企业管理人员将管理的重心放在了项目的建设管理方面，并未于思想上重视起内在的资金管理。从某种程度上而言这与其资金管理意识薄弱不无一定的关系，而该情况的发生则无法有效的对成本进行控制，导致项目资金挪用情况的发生，相应的便提升了房地产企业资金管理风险。

　　(四)资金管理制度等方面存在不完善情况

　　目前，很多房地产企业并未建立合理的、科学的房地产资金管理制度。该情况的存在导致相关人员在进行房地产企业资金管理上无据可依，是影响房地产企业资金管理的原因之一。事实上，该情况的发生表明当前房地产企业在资金管理上存在有不完善情况。容易引发资金脱轨情况的发生，此时资金的周转、利用都将受到影响。

　　三、房地产企业资金管理对策

　　(一)全面强化资金预算管理

　　为了更好的将房地产企业资金管理的预算功能充分的发挥出来，当前相关部门应设立专门的资金预算管理部门，并针对资金预算管理制定相应的制度。从而来明晰工作人员的职责，促使工作人员全面的、完善的来做好房地产企业内部的资金预算管理工作。进而来提升房地产企业内部资金预算管理的作用，确保其的功能充分的发挥出来。

　　(二)强化资金管理

　　针对房地产企业项目分散，资金管理困难问题。有关人员应强化做好资金的集中化管理，为了实现这一目标。房地产企业内部应首先做好制度的制定，以集中资金流的管理，对资金进行统一调单，避免因此而带来财务风险。进而强化对于各项目银行户头的管理，为房地产企业的运营提供更为有利的保证。

　　(三)提升企业内部相关人员的资金管理意识

　　人的意识决定了人的行为，所以当前为了进一步提升房地产企业的资金管理，于内在有必要提升房地产企业内部人员的资金管理意识。事实上，房地产企业资金管理与建筑施工安全、质量管理具有同等的作用。因而，当前为了更好地来完成房地产企业内部资金管理，企业内部有必要提升员工及领导者的资金管理意识。

　　(四)做好房地产企业的资金监管

　　而为了避免房地产企业内部资金的不合理运用，管理者应加大日常的资金监管力度。具体到实际工作中，应结合企业的实际经营情况来制定相应的监管政策。于各环节来做好资金管理工作，确保房地产企业资金有效的回收，减少因资金管理不善而为企业带来的资金压力，避免资金链断裂等不利情况的发生，确保企业的稳定发展，同时完善各项制度。

　　四、结语

　　事实上，房地产企业的资金管理是一项系统性的工作。而且该项工作的优良将直接影响到房地产企业的整体运营、内在成本的控制，进而对房地产企业的资金效益具有积极的影响作用。因而，在当前相关人员应提升资金管理认识，深挖经营过程中所存在的资金管理问题，并有针对性的予以解决，确保房地产企业的持久化运营。

　　参考文献：

　　[1]安尼.试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计，20xx(05).

　　[2]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界(学术版)，20xx(05).

　　[3]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，20xx(22).

房地产论文8

　　（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

　　房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显着。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

　　（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

　　目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

　　（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

　　良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

　　二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

　　（一）前期准备阶段税务筹划

　　房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

　　（二）开发建设阶段税务筹划

　　开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

　　（三）商品房销售阶段税务筹划

　　房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

　　（四）物业持有阶段税务筹划

　　在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

　　三、房地产行业税务筹划存在的问题

　　虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

　　（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

　　房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

　　（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

　　税务筹划人员不仅需要具备税收、

　　会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

　　（三）房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

　　税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

　　四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

　　（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

　　要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

　　（二）重视培养税务筹划的专业人才

　　一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

　　（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

　　有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。

房地产论文9

　　摘 要：在房地产企业的运营过程中，往往涉及到许多与大额资金相关的问题，需要进行资金的融入。但目前在房地产行业当中，证券和股票等融资形式过于老化且趋向单一，在房地产融资方面出现了一系列问题。在20xx年我国提出了房地产投资信托基金这一新型的融资模式的试点。由于这一投资形式的不成熟性，导致投资者对其潜在风险等問题还不够了解，因此本文对房地产投资信托基金的风险进行了简要的例举和论述并就其解决方法提出了相应的建议。

　　关键词：房地产投资 信托基金 风险类型 防范方法

　　1 概述

　　1.1 房地产投资的形式

　　房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。

　　1.2 房地产投资信托基金的含义

　　所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。

　　2 房地产投资信托基金的风险类型

　　2.1 客观风险（系统性风险）

　　2.1.1 政策风险

　　政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。

　　2.1.2 法律风险

　　房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。

　　2.1.3 金融风险

　　金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。

　　2.2 主观因素造成的风险（非系统性风险）

　　2.2.1 项目风险

　　在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。

　　2.2.2 经营和管理风险

　　房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。

　　2.2.3 流动性风险

　　所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。

　　3 风险防范的方式

　　3.1 信托公司加强内部的管理和控制

　　信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。

　　3.2 建立完善的风险规避机制

　　风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以對融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。

　　3.3 分散进行多样化组合投资

　　在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。

　　3.4 增加信托产品的流动性

　　前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。

　　3.5 进行合理的风险分担设计

　　上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。

　　3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理

　　要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。

　　3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则

　　由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家的政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。

　　4 结语

　　总的来说，任何一种投资形式都有可能存在风险，本文通过对房地产投资信托基金风险因素的直观分析突出了其风险程度，并提出了相应的规避措施，以期对减小房地产投资信托基金的投资风险起到参考作用。

　　参考文献

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　　[10] 姜鸿博.我国房地产投资信托基金的发展模式及风险防范机制研究[D].吉林大学，20xx.

房地产论文10

　　摘要：得益于电子计算技术的极大发展，信息系统在房地产管理中可以得到广泛的应用，极大的提高了房地产管理的效率和效果，促进了房地产业的快速发展和繁荣，为我国的社会主义经济建设以及提高居民的生活质量水平做出了重大贡献。文章基于地理信息系统在房地产管理中的实际应用情况进行了研究和分析，并提出了可行的建议，旨在进一步提高地理信息系统在房地管理中的应用水平，从而推动我国的城市化建设进程。

　　关键词：地理；信息；房地产

　　1地理信息系统

　　地理信息系统是在计算机技术发展的基础上，融合了管理科学、地理学、地图学等多门学科的知识，是一项实用性非常强的综合性高新科学技术。通过对地理信息系统的应用，进行大量的地理数据采集、存储、管理和分析都不再需要花费大量的时间和人工精力，工作效率得到极大的提升。特别是通过计算机技术的辅助，可以根据采集到的数据信息进行模拟实验，使地理相关行业对地理地质的实际环境和条件能够进行更加准确的掌握和分析。这对房地产管理工作来说是非常重要的，因此，地理信息系统在房地产管理工作中的应用对房地产行业的发展来说起到了巨大的推动作用。地理信息系统能够在房地产管理中发挥出巨大的推动作用，主要是因为地理信息系统具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系统能够深入的采集、存储、精细化管理、分析和输出各类地理空间信息，而这些信息正是开展房地产管理工作所需要依据的重要数据和实际情况。其次，在房地产管理工作中，需要对地理空间信息进行多要素综合分析，并以此为基础，对地理动态做出预测，而通过地理信息系统做出的分析和预测远远高于人工分析和预测结果，促房地产管理依据的数据和信息准确性大大提升，进而促进房地产管理工作中的决策正确率得到有效的提升。最后，依托计算机技术发展起来的地理信息系统，能够快捷肯于精确的对各类繁杂的地理信息进行空间定位和动态分析，其完成的速度是人工速度完全无法比拟的，不仅大幅度的提升了工作效率，还使房地产管理工作节省了大量的人力资源支出，从而节省了工作成本。

　　2房地产地籍、产权产籍管理

　　在房地产管理工作中，主要包括对土地进行调查、登记、其他数据采集统计以及地籍档案管理等。所谓的地籍、产权产籍是指房地产的所有权，即指房地产产权的有人可以依法对其所有的房地产行使权力，包括占有、使用、收益以及处分。在信息管理方面，要对房地产的地籍进行管理，即调查土地权属以及进行地籍测量。在我国，地籍和产权产籍的管理有四个方面的内容：第一，就是要对房屋所有权以及对其占有的国有土地使用权进行明确的划分，并依法进行产权办理和登记。第二，对房屋、土地的地籍、产权产籍等变动情况要及进掌握和了解。第三，要进行详细的房地产测绘，掌握房地产数据。第四，要对房地产的地籍、产权产籍等相关资料、数据和信息进行详细的记录并建档存档。作为房地产管理的重要内容，完善房地立的地籍、产权产籍信息，明确产权归属并建立相关的档案，是保所产权人合法权益的重要保障，也是房地产信息管理规范化的表现之一。在城市发展的过程中，房地产管理工作内空、工作量并越来越庞大，也会越来越复杂，因此建立起规范的工作制度和工作程序，对于房地产管理工作以及城市的发展建设来说，都具有非常重要的意义。

　　3传统的房地产地籍、产权产籍管理系统存在的问题

　　在我国传统的房地产地籍、产权产籍管理系统中，虽然也依托于强大的计算机管理系统进行相关的管理工作，但随着我国城市建设的不断发展和深入，房地产管理工作的内容和方式都发生相应的变化，传统的计算机管理系统已无法满足当今社会房地产管理工作的需要，因此就需引入更加先进的管理系统，地理信息系统就是在这一情况下，进入房地产管理工作中的，并在房地产管理工中作发展了巨大的作用。传统的计算机管理系统在当今的房地产管理的应用过程中，主要在三个方面存在阻碍：①地理信息系统以房地产管理中的应用范围较为狭窄。计算机管理系统仅能够处理一般的地籍、产权产籍文本信息，对于相关图形信息却难以发挥有效作用[1]；②投资金额巨大，随着计算机硬件和软件技术的发展，很多软件开发商已把目光转移到基至GIS的地籍和产权产籍管理信息系统的研发上，从而使房地产管理行业增加建立管理系统的资金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地产管理工作中，需要进行许多复杂的面积计算问题，但在当前的许多管理系统中，对面积计算方面的模型设计都较为简陋，还存在着程序运行不合理的现象，因此使最终的计算结果存在着偏差，影响了房地产对地籍、产权产籍的科学和准确管理工作[2]。

　　4地理信息系统在房地产信息管理中的具体应用

　　首先，需要利用地理信息系统对土地、房产进行测绘，对测绘的成果和数据按照CAD制图软件的统一要求标准进行质量检查和数据编辑，最终建立完善的房地产地理信息系统空间信息数据库。其次，要利用地理信息系统的关联性，将房屋的空间地理属性信息、自然属性信息以及社会人文属性信息等一一联系起来，使其能够彼此对应关联，从而建立房屋信息关联。地理信息系统正是应这一发展要求而进入房地产管理工作中的，完美的解决了困扰房地产管理工作的难题，在未来发展过程中，还要进一步挖掘地理信息系统在房地产管理中的潜在功能，以促进我国的城市化建设和社会经济建设的发展进步。

　　5地理信息系统对于房地产信息管理的实际意义

　　利用地理信息系统进行房地产管理的重要意义，主要体现在：首先，使房地产管理更加智能化，将房屋的地籍、产权产籍与房产分幅平面图紧紧相联，满足了房地产管理中对于图形信息的管理需深圳市，更建立了房地产空间信息的关联，使房地产信息管理更加准确。其次，大大提高了房地产管理的工作效率。最后，由于信息和数据处理的误差大大降低，使信息和数据更加真实可靠，依靠这些信息和数据做出的决策，自然也就更加可靠。

　　作者:陈跃 单位:重庆市城市建设配套费管理办公室

　　参考文献：

　　[1]石丽萍,李杨,王继辉等.地理信息系统在房地产信息管理中的运用[J].中国管理信息化,20xx,(8):104-104,105.

　　[2]黄盖.测绘管理中地理信息系统的运用[J].环球人文地理,20xx,(10):26-26.

房地产论文11

　　【摘要】如今，房地产事业不断发展，在房地产档案管理过程中，为提高管理的有效性，要结合现阶段科学技术，以科技引入为宗旨，不断丰富房地产档案资源的利用价值，随着科学技术的完善，在房地产档案管理过程中，以数字化管理为基础的房地产档案管理越来越被重视，本文结合科学技术的发展，简明分析了房地产档案管理引入科学技术的优势，同时也基于科学技术视角，具体分析了提高房地产档案管理能力的策略，以此分析，旨在进一步为房地产管理提供科学助力。

　　【关键词】房屋档案；科学技术；管理；策略

　　从现阶段社会的整体发展看，现代化、科技化水平都在不断提高上升，这也提高了人们的科技认识，也进一步明确了各项工作过程采用有效的科学技术的必要性，从房地产档案管理工作方面看，随着房地产事业发展，其档案管理更具有一定的复杂性，传统档案管理模式必然要转变，以积极的信息化档案管理与科技化管理为根本，不断实现档案管理服务水平的完善，推动房地产事业的健康发展。具体分析如下：

　　1.房地产档案管理引入科学技术的优势

　　1.1促使检索更加快捷。传统档案信息的检索繁琐，相关工作人员要以具体事件与相关问题为基准，通过目录显示，对应所需资源，随着科学技术引入，现代信息化档案管理，检索信息快捷，实现了办公的高效率，无论查找的资料多么复杂，都可以有效应对，目前，档案资源越来越多，运用数字化技术，档案数据进行了编号处理，以数字的形式录入计算机，通过快速检索，不仅准确定位，也减少了工作流程，同时为工作人员提供了工作的准确性。

　　1.2便于设置权限。房地产档案涉及到商业机密，在进行科学管理过程中，不仅要对企业负责，同时也要对个人负责，现代科学技术引入，档案数据调取与使用过程，提供了查询端口，但这仅仅是档案检索一部分，在进行深入档案资源的运用，会设置很多限制性权限，工作人员也基于有效范围，在权限允许范围可以进行资料的管理，这样一来，权限设置通过计算机实现，工作强度与难度都会降低，提高了档案保密工作能力，也进一步实现了服务的有效性。

　　1.3有助于统计工作。科学技术的发展，档案管理过程，实现了数据资源的有效整合，利于相关工作人员进行精确分析，通过事先的准备工作，把相关信息录入计算机，档案类型有了进一步归类，这样一来，以便日后数据统计，档案管理人员通过以数字化信息为依托，利用计算机软件，实现了统计的全面性，这样不仅减少工作时间，同时也提高了工作质量，这对于现阶段档案管理科学化引入提供了保证。

　　2.科学技术发展视角下房地产档案管理的策略

　　2.1提高对科学化档案管理的重视。为提高房地产档案管理工作效率，应该深入研究科学技术发展，相关工作人员不仅要提高认知，同也应该通过重视自身业务水平的提升，实现档案管理的科学化，档案管理人员，要适应科学化，要不断提升自身的管理水平，不断学习现代化信息技术，提高重视度，相关单位更要重视对于管理者管理水平的提高，通过管理者引导工作人员，积极实施规范化管理，在保障档案管理安全性的同时，不断深入提升自身的技术水平，丰富科技发展内涵，为档案管理工作现代化发展提供科学助力。

　　2.2完善档案的科学化管理制度。传统档案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，应该优化管理形式，利用信息技术，以及管理能力，不断形成有效的管理制度，其管理制度应该包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于这些制度的构建，不仅要把管理科学性作为重要管理内容，同时更要完善管理的安全，强化安全规范，不断把数据资源进行有效保管，避免因制度的疏忽，造成档案数据的丢失，也要避免因计算机病毒的入侵，对档案资源的安全性产生威胁。

　　2.3完善科学化档案管理设施的建设。在房地产档案管理过程中，需要引入先进的设施，从科学发展角度看，科技日新月异，这也要求，相关房地产管理部门，要积极做好设备的更新与完善，包括一些硬件以及软件设备，都要顺应时代发展，积极更新，以此才能实现管理的便利性，为进一步实现档案管理的特色化管理提供有效保证，此外，要以信息化资源体系的构建为根本，实现资源的有效共享，能够提高工作的便利性，也会调动工作人员的积极性，利于档案资源管理与其他相关工作的有效融合开展。

　　2.4建立完善的科学化管理标准。科学技术发展前提下，档案管理工作应该建立完善的标准，以标准体系为依托，不断实现管理的统一化，包括档案的录入、扫描以及备份，都要严格按统一标准，避免因格式问题出现差异，同时也要避免因数字化管理的标准不统一，对日后档案的调取与查找利用造成一定困难，此外，在建立完善的科学化管理标准时，要以实际情况为主，重视实践深入研究，标准要规范，要具有一定的科学性，以此才能进一步做到管理工作的准确性。

　　2.5做好科学化档案管理人才的培训。房地产档案管理以人为本，同时更加需要高素质的现代化技术人员，以此为保障，不断提高管理的科学化水平，基于此，房地产档案管理部门，首先要重视对于知识性人才的培养与引入，现有工作人员，要定期进行培训，培训内容要以科技发展过程中先进的管理理念与技术为主，培训还应该具有针对性与实践性，要充分利用人才的终身教育模式，不断深入改革，迎合现代化技术的完善，使相关人员的职业素质与专业技术水平都得到有效提升。结束语总之，在信息化时代，科学技术不断更新，作为房地产档案工作，迎来了新挑战，基于发展观，更应该充分重视科学技术的力量，以此为新机遇，不断丰富多样化的档案资源管理，使房地产事业不断健康发展，以此也进一步提升服务水平，顺应时代，做到档案管理的与时俱进，从而实现档案管理的科学化发展。

　　参考文献：

　　[1]卢玉英.加强房地产档案管理工作的措施[J].办公室业务,20xx,(11):65+71.

　　[2]李昕毅.条码技术在房地产档案管理中的运用[J].赤子(上中旬),20xx,(21):209.

　　[3]王斌.计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[J].硅谷,20xx,(03):147.

房地产论文12

　　一、理论基础

　　劳动合同，是指劳动者与用人单位之间为了确立劳动关系，明确双方的权利和义务所签订的协议。其中，劳动合同双方的权利和义务是统一的。劳动合同的目的产生于当事人之间的权利与义务。从合同依法成立之时起，相应的有约束力的权利义务关系就立即建立起来了； 劳动合同双方都必须履行自己的义务，否则，一旦出现违反合同约定条款的情形时，就要承担相应的法律责任； 劳动合同双方在工作层面是一种从属关系，这也是劳动合同区别于其他合同的一个重要特点。

　　劳动争议是指劳动关系主体 （ 用人单位与劳动者） 之间，因劳动权利和义务引起的争论和纠纷，即劳资关系纠纷，它涉及用人单位与劳动者双方的切身利益。改善劳资关系，可以避免劳资冲突，改进工作条件等，充分实现劳动者的潜能和价值。

　　二、企业案例

　　HZ 房地产公司成立于 20 世纪 90 年代，是一家国有企业。公司注册资金 500 万元，拥有房地产开发二级资质，为广东省重点企业。但在企业实施新 《劳动合同法》的过程中，出现了一系列的问题，以下是有代表性的两个案例。

　　（ 一） 员工投诉

　　HZ 公司领导一直关注 《劳动合同法》，并根据企业自身状况进行调整。公司人力资源部门员工在完成劳动合同任务时，却遭到公司老员工投诉。公司老员工多为工龄满十年以上员工。新 《劳动合同法》第 14 条规定： 用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的，用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。人力资源部工作人员解释道， “可以”不等于 “应当”,更不等于“必须”.因此，拒绝和老员工签订无固定期限劳动合同。

　　（ 二） 农民工拒签劳动合同

　　HZ 公司属于房地产企业，农民工占据很大比重。公司人力资源部门根据新 《劳动合同法》决定与农民工签订新的劳动合同。因为新 《劳动合同法》第八十二条规定： 用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以，如果公司不与农民工签订劳动合同就会面临巨大损失。然而，在实际操作中，人力资源部门与农民工产生矛盾，农民工普遍表示反对，并且出现了农民工罢工事件，严重影响了公司施工进度和企业形象。

　　三、劳动合同规范分析

　　（ 一） 劳动合同管理水平低下。HZ 公司没有依法建立劳资纠纷调解组织，因此，一旦发生薪资、福利、工作条件等争议时，往往由人力资源部门简单处理，留下巨大 “隐患”; 在处理纠纷的方式和程序上，也没有做到规范化和制度化； 此外，人力资源管理形式单一，采取传统经验管理，对员工潜能开发和自主性调动作用低下。

　　（ 二） 员工法律意识淡薄，劳动合同需要规范。企业员工多为农民工，其法律意识较为淡薄； 当他们的工资被拖欠时，企业往往实施 “胡萝卜加大棒”的管理方式； 企业处理劳资纠纷的方法也过于死板，态度过于强硬，往往惩罚多于激励，压制多于沟通。[1]

　　（ 三） 劳动合同关系复杂。公司大部分员工是露天作业，工作环境十分恶劣。由于房地产行业的特殊性，公司在用工方面存在队伍庞大、构成复杂、劳务外包严重、不易管理等问题，导致用工不规范，影响工期和质量等。

　　四、建议

　　（ 一） 制定劳动规章制度，提高劳动合同管理水平。企业应及时修改与新 《劳动合同法》不一致的内容，依法制定企业内部劳动规章制度； 成立职工代表大会，发挥工会的作用； 严格执行新 《劳动合同法》，按照规定实施管理。

　　（ 二） 建立员工素质培训体系。企业要加强员工基础法律知识培训； 开展企业文化教育培训，增强员工主人翁意识，调动其工作积极性； 开展文体娱乐比赛或活动，活跃企业氛围，促进员工交流沟通。

　　（ 三） 建立激励性的薪酬管理体系。企业人力资源部门要发挥作用，实现 “人岗匹配”,采取适当的激励原则来激发员工潜能； 将员工薪酬和公司绩效挂钩，不断完善企业整体薪资结构，给优秀员工提供良好的发展空间。

　　五、结论

　　第一，政府应综合运用立法和行政手段，完善 《劳动合同法》及其相关法律法规，加快推进相关法律如 《劳动合同法实施细则》的建立与完善，强化政府部门监督、处理并执行劳动纠纷的职能，为妥善化解劳资纠纷提供政策基础和法律依据。[2]

　　第二，企业应建立工会组织，发挥工会的机制保障作用，依托工会组织开展教育培训，健全集体谈判和集体合同制度，使工会能够真正代表并维护员工的合法利益。

　　第三，企业应提高自身管理水平，严格执行新的劳动合同制度，完善员工绩效考核与薪酬管理体系，健全劳资纠纷处理机制，实现管理科学化、制度化和长效化。

　　总之，劳动合同纠纷是一个跨管理学、法学和社会学的多学科问题，解决劳动合同纠纷是一个系统工程[3].只有通过有效加强政府监管[4]、充分发挥工会作用、加快提升企业管理水平等多方面的对策，才能够解决企业劳动合同纠纷的困扰，促进企业快速健康发展。也只有正确处理企业劳动合同纠纷，协调好各个利益层面的关系，才能构建和谐的劳资关系，形成建设社会主义和谐社会的稳固基础，为实现 “中国梦”奠定坚实基础。（ 作者单位： 东北农业大学文法学院）

　　参考文献：

　　[1] 雷佑新，雷红。 论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路 [J].经济体制改革，20xx,04

　　[2] 李亮山。 我国政府在劳动关系调整中的角色分析 [J]. 社会科学论坛，20xx,08

　　[3] 郑英隆，王勇。 劳动合约： 新型工业化进程中的农民工问题研究 [J]. 经济评论，20xx,01

　　[4] 雷佑新，雷红。 论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路 [J].经济体制改革，20xx,04

房地产论文13

　　随着经济的逐步发展，高新技术在现实生活中的利用越来越广泛。数字化技术作为现阶段重点使用的技术之一，在诸多行业得到了普遍的应用。从目前的行业发展来看，房地产行业发展迅速，而且呈现出持续发展的态势，在这样的环境下，做好房地产档案的管理，可以为行业健康发展提供有利的参考依据。由于房地产档案具有数量多、规模大的特点，所以在档案管理中积极地进行数字化技术的应用，可以有效地提升档案管理质量。本文就数字化技术在房地产档案管理中的应用进行分析，旨在强化认识，提高技术利用率，进而提升管理的效率。

　　一、房地产档案管理的特点

　　（一）专业性和项目性。房地产档案管理有自己的特点，突出表现在专业性和项目性上。就专业性而言，因为房地产档案是在房地产的管理活动中形成的具有真实性的历史资料，其产生的基础是房地产特定的专业活动，所以其具有较强的专业性。就项目性而言，因为房地产的建设是以项目为区分的，所以档案资料也是按照项目内容进行建立，因此，在档案管理的时候，便会按照项目来进行。简而言之，房地产档案的产生具有专业性和项目性，所以在管理中也要重视这两个特性。

　　（二）分散性和集中性。房地产档案管理除了具有专业性和项目性的特点外，还拥有分散性和集中性的特点。就房地产开发而言，由于项目需要完成不同的工作，而每一项工作都具有差异性，所以对于不同工作的资料要进行分散管理，这就造成了管理的分散性特点。另一方面，虽然项目有不同的环节划分，但是整体上具有统一性，所以在管理当中，项目资料需要进行集中保管。这也就形成了房地产档案管理集中性的特点。简言之，分散和集中的结合，使得档案管理更具效率性。

　　二、数字化技术在房地产档案管理中的应用

　　（一）在档案检索和查询中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的应用价值巨大，首先体现在档案检索和查询中。

　　传统的房地产档案在进行检索和查询的时候，需要按照“问题”或者是“事由”来进行档案位置的确定，然后再进行进一步的查询。在利用了数字化技术之后，可以在数据库中进行档案资料的直接检索，这就避免了检索步骤的繁复化，使得检索效率有了显着的提升。另外，利用数字化技术，还可以打破时间和空间的限制，这就使得房地产档案的检索和查询可以随时随地地进行，此种管理方式无疑会提高档案的利用效率和价值。

　　（二）在系统权限设置方面的应用。数字化技术在房地产档案管理过程中，在系统权限的设置方面也有着积极应用。在房地产档案的数字化体系建设中，为了保证信息资料的完善性、全面性以及保密性，需要在系统中进行一定的安全权限设置。数字化技术能够清楚地将档案管理的环节进行划分，然后在环节连接处进行权限设置，这样，整个系统的环节性更加的明显，安全性也得到了相应的提升。

　　（三）在档案统计工作中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的另一个突出应用便是在统计工作中的应用。目前，由于信息技术和网络技术的普遍利用，房地产档案不仅会以文本的形式存在，更会以电子形式存在，利用数字化技术，可以在最短的时间内对电子档案信息进行分类和编排，这会提升档案统计工作的效率，而且这种数字化手段的应用，成功地解决了人工档案在存储和管理上的不便。传统的纸质档案容易受到各方面因素的影响而造成毁坏，比如腐烂或者火灾等，这些毁坏会造成档案统计的不完善，而利用数字化技术，可以将档案资料压缩成数字信息，进而进行保存，这样，档案的完整性和全面性都会得到保障，档案统计的质量和效率也会提升。简而言之，利用数字化技术，可以进一步加强房地产档案统计工作的全面性，从而实现质量化和效率化。

　　（四）在档案分析中的应用。数字化技术在房地产档案管理中的最后一个突出应用体现在档案分析中。档案分析是档案管理的重要内容，利用数字化技术，可以迅速地将电子档案进行分类和整理，从而提取出有效的信息为管理效果的提升服务。利用数字化技术，档案分析的效率会明显提升，档案管理的质量也会显着加强。在进行档案管理的时候，要想使得档案的价值得到最大化的发挥，那么就必须进行档案分析。数字化技术利用信息的手段，对档案资料进行重新的分析和组合，这样，档案的价值便会得到提升，其利用的效果也会加强。

　　三、结语

　　随着房地产市场的持续发展，房地产档案的数量持续增加。数量繁多的档案资料给有效地管理带来的一定的困难，而管理难度的增加又会造成档案资料利用价值的降低，所以积极地利用新技术促进房地产档案的管理，提升其利用价值具有重要的意义。数字化技术是近年来发展起来的高新技术，在管理中具有突出的作用，利用数字化技术对房地产档案进行管理，可以更加科学地掌控档案资料，从而提高资料利用率，这对于档案管理的价值提升而言意义重大。

　　【参考文献】

　　[1]吴学智.房地产档案管理中数字化技术的运用分析[J].数字技术与应用,20xx（03）:205.

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　　[3]黄飞.浅析数字信息化在房地产档案管理中的应用[J].中国市场,20xx（16）:111+113.

　　[4]陈永霞.数字信息化在房地产档案管理中的应用分析[J].现代商业,20xx（24）:64-65.

房地产论文14

　　一、我国房地产税收体系

　　我国现行的房地产税制,是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。我国现行的房地产税收体系中,直接针对房地产本身的税收有城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税,与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税(20xx年1 月1 日停征)、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。按照征税发生的环节,可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种,即耕地占用税和固定资产投资方向调节税;针对房地产保有环节的税收有两种,即城镇土地使用税和房产税;针对在房地产流转环节,目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加。

　　除了已经实行的11个税种外,现在还有一个争论比较大的一个税种,就是物业税。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　二、我国现行房地产税制存在的主要问题

　　(一) 税种繁杂、重复征税

　　目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达11种,占我国实际征收税种数量的一半,而且许多税种之间存在税基重叠,重复课税的情况。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。房产税和城镇土地使用税条例颁布时,房产的原值中一般不包括土地的价值,因为土地都是无偿划拨的。因此,不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》,全面推行土地的有偿使用,此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值,这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税;另一方面还要再缴纳土地使用税,很显然存在重复课税问题。

　　(二) 课税范围狭窄、税基覆盖不全

　　这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。

　　(三) 税负结构不合理, 房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重

　　世界各国重视对房地产保有环节征税,而房地产权属转让的税收则相对较少,而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重,在保有环节课税少、负担轻。目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。在房地产的转让环节,土地增值税的税率则过高,现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率,若再加上5%的营业税和25%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到40%以上。

　　(四) 计税依据失当, 税率设置不合理

　　突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显,因此,当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积,但随着社会经济的发展,土地收益的差别日益明显,我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征,而现行城镇土地使用税的税率也不合理。与按土地面积课税相适应,我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率,主要按照城市的大小将适用税额分为4个级次,其中最高税额30元/平方米为最低税额0.6元/平方米的50倍,似乎较大,但就税额差别的绝对额而言,最高税额与最低税额之间的年差别仅为29.4元/平方米,这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。

　　(五) 税制本身存在有欠公平之处

　　我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方,例如因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定,企业自用的房产按照房产原值扣除10%~30%之后的房产余值每年按1.2%的税率计征,而出租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生:第一种,处于城市繁华地段的老房产,由于其建造较早,因此账面原值较低,但由于其所处地段较好,若出租则租金往往较高。所以,这类房产若出租,其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税。第二种,处于稍偏远地段的新房产,由于其造价较高而租金收入较低,此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此,现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。另外城乡税制也不统一。

　　三、我国房地产税收改革的若干建议

　　制度改革的基本框架。针对现实存在的问题,笔者认为今后税制改革的总体思路是:精简税种,明确税基,正税清费。改革的内容包括土地、开发环节、占有环节、交易环节和相关的税费改革。从立法、执法到监督,以及地方政府部门的相关配套措施一定要跟进。

　　对土地使用环节的相关税收改革。将现在在土地出让时一次性缴纳的土地出让金改为按年征收土地地价税,而每年缴纳的税金根据土地的市场价值的定额比例计算,在改革的初期可以若干年进行一次比例调整。同时取消耕地占用税,完善土地增值税税目,设置土地转移增值税、土地租赁增值税和自然土地增值税。

　　对房地产流转环节税收进行精简。取消房地产交易领域的营业税、城市建设税和教育费附加,将其合并到所得税中;同时将印花税合并到契税当中,扩大契税的征收范围,因为印花税和契税在很大程度上存在重复征收,而契税更具有实际代表性。另外,在房地产取得税类开征遗产税与赠与税,可以弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位,遗产税和赠与税应实行“高起征点,高税率”的原则。

　　房地产保有环节税制的完善。笔者认为以中国现在的物力财力以及相关的制度和技术都达不到开征物业税的条件。一方面,国人对物业税的认识还存在一定程度的偏差,在一段较长的时间内是很难接受的。另一方面,开征物业税的税基、税率如何确定,税收优惠和累进税制该如何设定,估定价值采用何种估价方法等问题面临重大的挑战。另外,物业税的开征需要中央和地方政府的很健全的配

　　套政策的支持,这其中还会涉及到中央和地方、政府和企业之间利益的博弈,还需要健全的税收信息披露制度。这对于我国现阶段还是一个比较遥远的设想。

　　但是,面对我国房地产税收“重流转,轻保有”的不足,可以从以下几个方面进行改革:第一,进行房产税改革。改当前按房屋原值一次减除10%-30%后的余值计征的办法变为按房屋的评估价值计征;将目前的从价计征和从租计征统一为从价计征,税率也应该统一。第二,如前面所说,取消城市土地使用税和耕地占用税开征地价税,以土地的评估价值作为计税依据,向土地的实际占有者征税。第三,开征土地闲置税。土地闲置税以闲置未用的土地为课征对象,对闲置土地的实际持有人课税。

　　最后,在我国法制和经济发展条件成熟的情况下,在相关技术,物力财力得到满足的前提下,借鉴国外的成功经验,适时适当地推出物业税。

房地产论文15

　　摘要：投资性房地产的会计政策选择一直是关注的焦点，选择不同的投资性房地产后续计量的会计政策会导致不同的会计后果和经济后果，因此，对投资性房地产后续计量模式选择的探讨具有重要的现实意义。本文在分析投资性房地产会计政策选择存在原因的基础上，探究当前我国投资性房地产会计政策选择多选用成本法计量的原因及完善会计政策选择的途径。

　　关键词：投资性房地产 会计政策 成本模式 计量

　　理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。

　　一、投资性房地产会计政策选择原因分析

　　首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。

　　其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。

　　二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析

　　了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：

　　（一）成本模式的选择

　　对税收更有利成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。

　　由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。

　　（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更

　　《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。

　　（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件

　　《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。

　　三、完善投资性房地产会计政策选择的方向

　　（一）完善会计准则与政策法规

　　新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。

　　（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力

　　会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此,有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。

　　四、结束语

　　企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单，也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。

　　参考文献：

　　[1]财政部.企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，20xx

　　[2]朱莲美,李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，20xx，（06）

　　[3]郑儒彬.投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析[J].中国乡镇企业会计,20xx,(03)[4]姚振飞.公允价值在投资性房地产中的应用[J].中国乡镇企业会计.20xx，（07）